Almanya’da Kiralık Ev Bulmak için Bilmeniz Gerekenler (2025)

Almanya, özellikle büyük şehirlerde oldukça rekabetçi bir kiralık konut piyasasına sahiptir. Berlin, Münih, Hamburg, Frankfurt gibi metropollerde ev bulmak zaman ve sabır gerektirebilir. Bu rehber, arama sürecinden gerekli belgelere, kira sözleşmesinden taşınma sonrası işlemlere kadar her adımda size yol gösterecektir.

Ev Ararken Kullanabileceğiniz Siteler ve Alternatif Yöntemler

Ev arayışına başlamak için kullanabileceğiniz birden fazla kanal bulunmaktadır. En popüler yöntemler şunlardır:

• Online Emlak Portalları: Almanya’da ev aramanın en yaygın yolu budur. En popüler siteler şunlardır:
  • ImmobilienScout24: En büyük ve en kapsamlı platformdur.
  • Immonet ve Immowelt: Geniş bir portföye sahip diğer büyük sitelerdir.
  • WG-Gesucht: Özellikle paylaşımlı ev (Wohngemeinschaft – WG) veya tek kişilik daire arayan öğrenciler ve gençler arasında çok popülerdir.
  • eBay Kleinanzeigen: Daha uygun fiyatlı seçenekler ve doğrudan ev sahipleri tarafından verilen ilanlar bulunabilir, ancak dolandırıcılıklara karşı dikkatli olunmalıdır.
• Emlakçılar (Makler): Bir emlakçı ile çalışmak süreci hızlandırabilir ancak maliyetli olabilir. 2015’ten beri geçerli olan “Bestellerprinzip” (Sipariş Eden Öder Prensibi) yasasına göre, emlakçıyı kim görevlendirdiyse komisyonu o öder. Yani, ev sahibi emlakçıyla anlaştıysa komisyonu siz ödemezsiniz.
• Yerel Gazeteler: Özellikle küçük şehirlerde ve kasabalarda yerel gazetelerin emlak ekleri hala geçerli bir yöntemdir.
• Sosyal Ağlar ve Gruplar: Facebook’ta şehrinizin adıyla “Wohnung in [Şehir Adı]” gibi aramalar yaparak yerel grupları bulabilir, burada yayınlanan ilanları takip edebilirsiniz.

Kira İlanlarında Sık Kullanılan Terimler ve Anlamları

Alman kira ilanları, ilk bakışta kafa karıştırıcı olabilecek birçok kısaltma içerir. En sık karşılaşacağınız terimler şunlardır:

• KM (Kaltmiete): “Soğuk Kira”. Bu, sadece konutun kullanım bedelidir; ısıtma, su, çöp gibi yan giderler dahil değildir.
• NK (Nebenkosten): Yan Giderler. Apartman temizliği, asansör bakımı, bahçe bakımı, su, çöp vergisi gibi masrafları içerir. Elektrik ve internet genellikle bu gidere dahil değildir.
• WM (Warmmiete): “Sıcak Kira”. Bu, toplam aylık ödemenizdir. Formülü: $Warmmiete=Kaltmiete+Nebenkosten$.
• Kaution: Depozito. Yasal olarak en fazla 3 aylık “Kaltmiete” tutarında olabilir.
• EBK (Einbauküche): Ankastre Mutfak. İlanda bu belirtiliyorsa, evin içinde hazır bir mutfak (dolaplar, ocak, fırın vb.) var demektir. Belirtilmiyorsa, evi boş mutfakla kiralayabilir ve kendi mutfağınızı kurmak zorunda kalabilirsiniz.
• WG (Wohngemeinschaft): Paylaşımlı Ev. Birden fazla kişinin bir evi paylaştığı, genellikle herkesin kendi odasının olduğu ancak mutfak ve banyonun ortak kullanıldığı yaşam şeklidir.
• qm (Quadratmeter): Metrekare.
• Zi (Zimmer): Oda sayısı.
• EG (Erdgeschoss): Zemin kat.
• DG (Dachgeschoss): Çatı katı.
• 1. OG (Erstes Obergeschoss): Birinci kat.

Ev Kiralamak İçin Gerekli Belgeler

Almanya’da ev sahipleri, kiracı adaylarını dikkatle seçer. Başvurunuzu yaparken genellikle aşağıdaki belgelerden oluşan bir dosya (“Bewerbungsmappe”) sunmanız beklenir. Bu belgeleri önceden hazırlamak size büyük avantaj sağlar.

1. Mieterselbstauskunft (Kiracı Bilgi Formu): Ev sahibinin veya emlakçının size vereceği, kişisel ve mali bilgilerinizi (ad, soyad, medeni hal, meslek, net gelir vb.) beyan ettiğiniz bir formdur.
2. SCHUFA-Auskunft (SCHUFA Kredi Raporu): Bu, Almanya’daki en önemli belgedir. Finansal geçmişinizi ve borç ödeme alışkanlıklarınızı gösteren bir kredi notu raporudur. SCHUFA’nın kendi web sitesinden online olarak talep edilebilir. Pozitif bir SCHUFA kaydı, ev sahibine güvenilir bir kiracı olduğunuzu gösterir.
3. Einkommensnachweise (Gelir Kanıtı): Genellikle son 3 aya ait maaş bordrolarınız istenir. Eğer yeni bir işe başladıysanız, iş sözleşmeniz de kanıt olarak sunulabilir. Serbest çalışansanız, vergi danışmanınızdan alacağınız bir gelir belgesi veya son vergi beyannameniz geçerli olacaktır.
4. Kopie des Personalausweises/Reisepasses (Kimlik veya Pasaport Fotokopisi): Geçerli bir kimlik belgesi ve varsa oturum izni (Aufenthaltstitel) fotokopisi.
5. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (Kira Borcu Yoktur Belgesi): Mevcut veya bir önceki ev sahibinizden alacağınız, kira borcunuzun olmadığına ve kirayı düzenli ödediğinize dair bir belgedir. Almanya’ya yeni geldiyseniz bu belgeye sahip olmamanız normaldir; bu durumu açıklayan kısa bir not ekleyebilirsiniz.
6. Bürgschaft (Kefaletname): Özellikle öğrenciler veya geliri yetersiz görülen kişiler için bir kurtarıcıdır. Almanya’da yaşayan ve yeterli gelire sahip birinin (genellikle ebeveynler) kiranızı ödeyememeniz durumunda tüm masrafları karşılayacağına dair imzaladığı bir belgedir.

Başvuru, Ev Ziyareti ve Sözleşme

• İlk İletişim: Beğendiğiniz bir ilan için ev sahibiyle iletişime geçerken kısa, net ve profesyonel bir e-posta yazın. Kendinizi kısaca tanıtın (adınız, yaşınız, mesleğiniz, kiminle taşınacağınız) ve evi görmek için randevu talep edin.
• Ev Ziyareti (Besichtigung): Randevuya zamanında gidin ve bakımlı bir görünüme sahip olun. Bu, ev sahibi üzerinde olumlu bir ilk izlenim bırakır. Evle ilgili aklınızdaki soruları (ısıtma türü, binanın enerji verimliliği, komşular vb.) sormaktan çekinmeyin. Ziyaretin sonunda hazırladığınız belge dosyasını sunmaya hazır olun.
• Kira Sözleşmesi (Mietvertrag): Teklifi alırsanız, sıra sözleşmeyi imzalamaya gelir. Sözleşmeyi imzalamadan önce dikkatlice okuyun. Anlamadığınız noktaları mutlaka sorun. Özellikle depozito (Kaution) miktarı, yan giderlerin (Nebenkosten) neleri kapsadığı ve evin ne durumda (boyalı/boyasız) teslim edileceği gibi konulara dikkat edin.
• Depozito (Kaution): Depozitoyu asla ev sahibinin kişisel hesabına veya nakit olarak ödemeyin. Yasal olarak, ev sahibi sizin adınıza açılmış özel bir kiralık depozito hesabına (Mietkautionskonto) yatırmak zorundadır. Bu, paranızın güvende olmasını sağlar.
• Devir Teslim Protokolü (Übergabeprotokoll): Anahtarları alırken ev sahibi ile birlikte evi gezip bir protokol tutun. Evdeki mevcut tüm kusurları (duvardaki çizik, kırıksa bir fayans vb.) fotoğraflarla birlikte bu protokole kaydedin. Bu belge, evden çıkarken depozitonuzu eksiksiz geri almanız için hayati öneme sahiptir.

Taşındıktan Sonra Yapılması Gerekenler

Sözleşmeyi imzalayıp anahtarı aldınız, tebrikler! Ancak Almanya’da işiniz henüz bitmedi:

1. Anmeldung (İkametgah Kaydı): Taşındıktan sonraki 2 hafta içinde yeni adresinizi ilgili belediyenin vatandaşlık ofisine (Bürgeramt/Einwohnermeldeamt) kaydettirmeniz yasal bir zorunluluktur. Bunun için ev sahibinizden alacağınız “Wohnungsgeberbestätigung” adlı belgeye ihtiyacınız olacak.
2. Elektrik, Gaz ve İnternet: Bu hizmetler genellikle kiraya dahil değildir. Taşınır taşınmaz kendi adınıza bir elektrik, gerekliyse gaz ve internet sözleşmesi yapmanız gerekir. Check24 veya Verivox gibi karşılaştırma sitelerini kullanarak en uygun tarifeyi bulabilirsiniz.
3. Rundfunkbeitrag (Yayın Vergisi): Almanya’da her hane, kamu yayıncılığını finanse etmek için aylık bir yayın vergisi ödemekle yükümlüdür. Kaydınızı yaptırdıktan bir süre sonra posta yoluyla size ödeme bilgileri ulaşacaktır.

Almanya’da ev kiralamak sabır ve iyi bir organizasyon gerektiren bir maratondur. Belgelerinizi önceden hazırlayarak, süreci anlayarak ve proaktif davranarak hayalinizdeki evi bulma şansınızı önemli ölçüde artırabilirsiniz. Bol şans!